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導 讀
政策制定者為城市更新融資指明方向。
地產壹線 張心夢 發自北京中信小額信貸
“城市更新是城市發展一個永序過程”，在9月20日舉辦的2017中國城市更新論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹就中國城市更新階段與方法闡述自己的觀點與看法。
“這個月初，我去倫敦，站在倫敦橋望眼看泰晤士河的北岸，我親自數瞭一下，能看到的腳手架，大概一二十個之多。泰晤士河的北岸是發展非常成熟，發展瞭上百年的老城區。在老城區有如此之多的腳手架，代表瞭什麼？代表著它在對那些老城區做更新改造，它不可能是新建新增土地的建設。”倫敦的城市更新案例讓秦虹印象深刻。
當一個城市從小到大的發展過程中，一定是城市擴張為主的發展階段；但是當城市擴張到一定程度的時候，城市發展主要以更新為主，而城市更新也分兩個階段：最早的階段是拆除重建；第2個階段是實現城市有機更新。
秦虹認為城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市機理，甚至保持原有建築外貌不變情況下的更新。城市的有機更新是變與不變的內在統一。
談到城市擁堵時，秦虹認為可以借鑒倫敦經驗解決。一是經濟手段，讓所有進城的車要收擁堵費。
另一方面解決擁堵問題不能用傳統的思維，依靠拆更多的房子，建更寬的馬路來解決。倫敦的辦法是在市區不建停車場。所以，不要開車到市裡來。這是變與不變內在的統一。
中國進入城市更新正在經歷一個新階段，具體表現在四個方面。一是註入新內容。在原來城市的街區，或者城市建築裡，以產業升級和消費升級為主題來實行更新。現在大火的創客空間、共享辦公，以及文創園等，都是圍繞著產業和消費升級在做。所以，它不是過去簡單的推倒重來重新建。
第2是重視新傳承。對歷史建築、文物、城市街區要保護，不是死板、僵化、一塵不變的不準動，而是在這些城市的舊建築和舊街區裡面註入一些新的內容、用新理念、新文化、新技術來註入新的內容。
第三是滿足新需求。一個是滿足城市發展由外圍擴張為主，轉向內在發展的需求；另一個是轉向存量房時代房地產的需求。
第四是采用新方式，包括在融資上是新方式，在經營上也是新方式。
在城市更新的過程中，怎樣避免推倒重來，千城一面，秦虹認為，要平衡好政府、投資人、民眾三者的需求和利益。
“我們在倫敦的時候，看瞭巴特西發電廠，這個發電廠有兩個機組，一個是70年代關停的，一個是80年代關停的，這個發電廠如何保留下來實施有機更新？煥發出新的生命力？方案做瞭一輪又一輪，經過瞭30年的創新與傳承的反復平衡，直到2012年，這個規劃才最終通過，2013年才正式開工。所以，經過瞭三四十年的規劃討論，討論什麼？肯定不是討論這個土地的經濟價值，它一定是討論城市的發展、經濟的產出，以及當地民眾會得到什麼收益”。她以倫敦巴特發電廠為例說明政府、投資人、民眾三者關系平衡的重要性。
另一個是具備長遠和與時俱進的規劃非常重要。
“倫敦有一個酒店，在酒店的大堂裡有除瞭會客、喝咖啡，甚至有辦公的功能，這是一種創新。我們可以看到河邊的椅子可以做成彎曲形的，我們可以看到廢舊的塑料瓶能夠做成藝術品對外展示，我們可以看到倫敦幾乎找不到廣告牌，廣告在哪？它和建築完全融為一體。我們可以看到設計的綠色景觀如同自然天成，完全像野生的，但是它是設計出來”。演講中秦虹多次提及倫敦城市更新案例。
同時秦虹指出PPP開發逐漸成為城市更新的主流。因為城市更新涉及的很多內容和各方面的利益，所以政府和企業的合作非常重要。
另外制定因時制宜的法律法規，具有靈活的彈性規劃管理，財政資金提供多元支持。多主體合作的體制機制，多種政策優惠的更新制度，獨特的城市更新管理框架都值得中國借鑒。
秦虹較後總結投資基金化、建設信貸化、運營證券化，是中國城市有機更新需要的融資特點。
作者張心夢
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